第一太平戴维斯发布全球旗舰研究报告《影响力2021》

我们看待、使用房地产的方式正在发生诸多变化。技术、社会、环境等因素的持续演变叠加疫情影响，使得业已发酵的房地产市场趋势得到加速。第一太平戴维斯近日发布全球旗舰报告《影响力》第四期，以 "演变 "为主题考察房地产市场的变化，探讨后续走向。

据第一太平戴维斯世界研究部预测，在全球范围内，科技企业将主导2022年写字楼租赁成交，写字楼依然是广受欢迎的投资领域，而优质房地产收益率将基本保持不变。

- 第一太平戴维斯全球各区市场研究部主管中，有多数认为未来一年中核心资产收益率将维持平稳走势，但也有例外情况。对于产业及住宅物业，多数受访者预期收益率会下降，侧面反映出投资者对这些资产领域的兴趣高涨。从投资角度来看，写字楼展现出强大韧性，预期收益率维稳或下降的研究部主管占比高达97%。

- 第一太平戴维斯研究部主管预期到2022年，写字楼租赁成交可恢复至疫情前水平，但具体因城市而异。在中国、印度尼西亚、越南等新兴市场，在经济强劲增长支撑、灵活办公推广节奏较缓的环境下，当地的写字楼租赁成交前景最为积极。预计科技企业将全面引领写字楼租赁需求，79%的研究部主管预计租赁成交将超过2019年水平。

- 写字楼作为房地产市场最大的细分板块，需求将保持旺盛走势。研究部主管所在城市中，半数以上城市的投资市场预期将以写字楼为主导（见下表）。在深圳、北京、广州和首尔，预计写字楼投资占比可达60%。随着投资重心的战略转移，营运型住宅及物流资产成为新一批的投资热门领域。其中，北美投资者将尤为青睐运营型住宅，且北美也是全球范围内可投资住宅产品的最大市场。

- 75%的研究部主管表示，可持续性是所在城市投资者的重要考量因素。另外25%的城市以亚洲城市为主，包括香港、东京、雅加达、首尔等，可持续投资尚未得到足够重视。但在ESG被广泛提上议程的大环境下，相信不用多久可持续性也将成为这些城市投资者的首要考量。公司声誉是可持续投资背后的最强动机，有54%的研究部主管将之视为主要动机，此外有46%认为回报提升也是主要动机。

- 随着旅行限制放松，投资风格将更趋国际化。据研究部主管预期，2022年国际投资者占总投资比例将达到47%（其中来自邻国的投资近占一半）。

报告还结合财富创造、绿色环保诉求、热门产业领域等方面对房地产趋势进行了分析与前瞻性探讨。

私人财富与房地产

私人财富一直在世界各地的房地产市场中发挥着重要作用。市场的演变以及资产类别的新旧交替均未影响这一局面。

全球约有1%的人口净资产超过100万美元，合计占全球财富总额的43%。而财富保值、增值功能兼备的豪宅市场为高净值人士提供了重要的置业渠道。数十年来住宅价格的增速持续跑赢通胀，聚敛了非常可观的私人财富，而财富的“反哺”又助推豪宅市场。

瑞信数据显示，中国总人口四倍于美国，高净值人士的数量则不到美国的四分之一。但在2015年至2019年间，中国高净值人士数量迅速增加，增幅达到277%。这为国内快速发展成熟的豪宅市场提供了强劲增长支撑。过去五年里，北京豪宅价格上涨了39%。而在以技术产业为主导的杭州，豪宅价格同期增幅达到60%，突显新经济领域的财富创造力。

绿色议程

对用户来说，绿建认证的重要性正在迅速上升。世界各地的公司都越来越关注自身对环境的影响。这一部分是为提升高公司声誉——证明自己能够按照当前道德标准和商业准则来经营，且在环保意识显著提升的当下，节碳减排亦有助于公司继续吸引并留住最佳人才。

用户是否愿意为入驻顶级环保建筑而承担更高成本，目前仍难以定论。但已有研究表明，拥有绿建证书的建筑可以实现更高租金，入驻表现也更好。对欧洲写字楼房地产投资信托基金投资组合的一项研究现实，相比绿色资产占比较低的组合，绿色认证资产占比每提高5%，资产组合入驻率可提高85个基点。

为避免所持资产“搁浅”、而被市场淘汰，许多投资者已经开始付诸行动，通过改造升级、用途变更或出售，增强资产的未来防御力。

生命科学方兴未艾

医疗保健领域的创新，加上新冠疫情之后社会对健康问题的更多关注，使生命科学成为人们生活中最重要的部分。主要生命科学中心的投资吸引力显著提升，包括美国的波士顿和旧金山，英国的牛津和剑桥。然而随着需求增加、成熟市场竞争激烈，一些新兴地区也成功吸引了资本流入。

就风投规模增长速度而言，无锡名列前茅，2020年风险投资总额达到3.41亿美元，是2019年的7倍。但若论投资总额，则以更老牌的科技城市——深圳的投资总额最高。深圳2019年的风投规模即已非常可观，而2020年风投总额仍在2019年基础上翻了两番，达到14亿美元。

中国市场规模庞大，给国际企业提供丰富机遇，这为风险投资的强劲增长提供了重要驱动力。跨国公司阿斯利康与无锡市政府及高新区在2020年达成合作，设立无锡国际生命科学创新园，专门从事医药和医疗器械的研究和开发，目标打造具有影响力的医疗产业高地，吸引国内外生命科学公司集聚发展。苏州、上海的生命科学也在持续高速发展，与无锡在长三角地区形成一条生命科学产业走廊。