除了盖好房子，一家地产企业存在的意义是什么？作为龙湖集团（00960.HK）的创始人，吴亚军时常思考这个问题。
在过去的2020年，龙湖实现营收1845.5亿元，同比增长22.2%；毛利润540.3亿元，同比增长6.4%；净利润约200.0亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利约186.9亿元，同比增长20.2%。
上述营收规模，以2020年北京商品住宅套均价计算，约等于当地32955套房。市场反映一片向好，龙湖管理层却并没有多兴奋。“我们要保持警觉，保持饥渴，做好龙湖的本分。”
龙湖的本分是什么？从这家企业的生长轨迹看，是保持对行业的敬畏心，回归客户与市场。在“唯快不破”、规模至上的地产江湖，龙湖的审慎克制极为少见，而高度自律背后，换来的是长期稳健的基业。
2021年，龙湖将房屋租售、房屋装修升级为主航道业务，加上地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务，龙湖已拥有六大主航道。
这仍是一家主打地产开发的公司，但它关注年轻租赁群体、关注“地产+”相关链条、关注房开以外的巨大市场。龙湖式发展哲学，不仅为美好生活构筑起想象空间，也是民营房企顺应时代前行的样板案例。
长期主义者的坚持
从应对新冠肺炎疫情，到调控政策接踵而来，2020年的房地产市场并不平静。
“在‘房住不炒’定位下，行业回归居住属性，强管控力度的三道红线、鼓励保障性租赁住房开发等，让龙湖看到了政策的确定性。”在业内一片风声鹤唳时，龙湖管理层则表现出笃定与自信，对未来持乐观态度。
能以淡然心态面对环境波动，离不开龙湖基本盘的支撑。报告期内，龙湖实现合约销售额2706.1亿元，超额完成全年目标；全年合约销售面积1616.2万平方米，同比增长13.5%；销售单价达16744元/平方米。
从技术层面讲，精准均衡的区域布局，是龙湖销售高增的基础。多年来，龙湖深耕一二线高能级城市，去年其长三角、西部、环渤海、华南及华中片区的销售额占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。
报告期内，龙湖物业发展业务营业额达1709.8亿元，按年增长21.4%，毛利率约27.3%。“龙湖整体权益比超70%，我们始终强调有回款的签约、有利润的增长，这是非常重要的。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓称。
如果再往深处查探，会发现龙湖如今的成绩，是坚持价值观的结果。吴亚军称，龙湖从不立短期目标做事情，而是以客户利益为追求，为社会提供价值与服务，这是龙湖最底层的基因。今年的答卷，是几年前付出的结果。
邵明晓也说，龙湖不能走偏，要用有限的资源为社会做贡献。一直以来，龙湖的产品品质都是业内标杆，管理层也保持警觉，不能放弃社会企业的角色。“如果为了追求短期财务指标、忽略用户，一定会受到惩罚。”
在一个正常的市场中，这是房企最基本的价值观。但是，此前几年房地产飞速发展，巨大的市场红利使企业热衷高杠杆、高周转，一切向规模看齐。能如龙湖般坚持用户导向、敬畏市场、审慎前行的房企已是少数。
最终，良性的企业文化会与业绩形成正循环。2021年，龙湖将销售目标定为3100亿，增幅15%，全年主力推盘项目271个。“为实现销售目标，公司准备了充足的可售货源，并根据市场情况保持弹性。”龙湖集团CFO赵轶称。
截至年末，龙湖累计土地储备合计7400万平方米，权益面积5279万平方米。其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区、华中地区及中国香港地区土储分别占比为36.1%、25.8%、16.0%、11.6%、10.4%及0.1%。
以财务自律换自由
地产主业根基扎实之外，稳健的财务盘面，是龙湖有别于诸多房企的优势。
过去一年，龙湖在资本市场选准窗口，实现境内外债券的最优发行；在银行端保持高信用，保障额度与利率的双支持。得益于此，期内龙湖平均借贷成本保持在4.39%的低位，平均贷款年限6.59年，财务表现扎实稳健。
从各项负债指标看，截至报告期末，龙湖剔除预收款后的资产负债率为67%，净负债率维持46.5%低位，达到五年低点；现金短债比为4.24倍，处于行业较优水平。
如果以“三道红线”衡量，龙湖各项指标全部合格，其中净负债率与现金短债比属于行业领先水平，继续保持“零踩线”。期末，该公司现金及银行存款约为778.3亿元，同比增长约28%。
这是龙湖长期克己守本的结果。据邵明晓透露，龙湖从来没有前融、非标，没有资管计划、没用过影子银行，非常洁癖般地自律才走到今天。在杠杆率偏高的地产行业，龙湖高度的财务自律，为其换来了自由。
值得注意的是，随着“三道红线”及房地产贷款集中管理等政策出台，行业融资难度有上升趋势。加之今年22城集中供地，房企资金链再次面临挑战。融资能力与财务把控能力，已成为企业的核心竞争力。
“三道红线对行业影响深远，已成为投资机构看待企业的重要标准。”赵轶直言，从杠杆驱动到人力、运营驱动，“三道红线”对行业的分化、整合，包括行业效率的提升，会长效地产生积极作用。
可喜的是，目前龙湖在很多银行的授信不降反升，新规之下，该集团迎来发展契机。“过去，龙湖是一家注重客户、质量、交付达成的企业，当前环境下，龙湖迎来窗口期，可利用趋势扩大能力圈及成果。”吴亚军称。
得益于稳健的发展态势，龙湖持续获资本市场认可，其中穆迪上调评级至Baa2，惠誉调升展望至正面，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，继续保持民营房企的最佳信用评级。
截至3月27日收盘，龙湖集团总市值近三千亿港元，中信、国盛、兴业等多家证券今年均维持龙湖“买入”评级；3月15日，龙湖被纳入恒生指数成分股正式生效，显示其进一步得到市场认可。
围绕空间培育新业务
龙湖之所以能在资本市场备受青睐，不仅在于稳健的基本盘，还与其高度聚焦、盈利可期的业务布局密不可分。
2020年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，同比增长30.9%。其中，冠寓全年实现租金收入18.1亿，同比增长55%，4年复合增长率达221%，现已成为公司经营性收入的稳定贡献源。
目前，冠寓已在全国30余个城市开业运营，房间数量达9.0万间，开业超过六个月的项目出租率为93.3%。邵明晓称，如果没有疫情影响，业务去年便已盈利，今年相信会实现盈利，并料有25亿左右的收入。
冠寓代表龙湖的C3租赁住房业务，除此之外，该集团还拥有C1地产开发、C2商业运营、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修等主航道业务。其中，房屋租售、房屋装修系今年新孵化而来，品牌名唤作“塘鹅”。
“龙湖每年以回款10%作为上限，投入到持有型物业。”邵明晓称，随着近年来回款增加，龙湖在投资天街等商业外，也投资重资产的冠寓、参与物业收并购以及塘鹅业务等，围绕“空间即服务”战略，拓展业务宽度。
毫无疑问，稳健的财务状况、低成本的资金优势，赋予了龙湖拓展边界的底气。同时，龙湖对每个业务的要求是：第一要盈利，第二经营性现金流为正。“龙湖不会大跨度转行到别的赛道，要把每个业务做健康。”
以商业运营为例，在疫情冲击下，去年龙湖租金收入增长23%至58.2亿元；商场销售额增长14%至305亿元。截至期末，龙湖商业累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米，整体出租率96.9%。
在智慧服务板块，龙湖不搞资本运作，不急于分拆上市。2020年，龙湖智慧服务实现收入58.4亿元，同比增长36%，实际管理面积1.72亿平方米。今年3月，龙湖收购亿达服务100%股权，高质量拓展多业态项目。
实际上，不论是商业、物业，还是存量交易、装修业务，赛道均极为广阔，一旦真正撬动市场，房企的估值将不再仅是地产逻辑。龙湖看到了机会，也找准了切入口，开始不设限地探索。这一次，龙湖再次走到了前面。
